市政改革特別委員会で土地取得問題を追及

　まず、未利用地、事業用地の内容について再度確認をしたいと思いますので、それぞれ詳細に出した敷地面積、現在の簿価、時価、簿価のうちの取得金額とこれまで積み上がった利息についてお答えいただきたいと思います。

　平成18年３月末時点で申しますと、当初の目的がなくなり、本来の行政目的に供されていない未利用地につきましては101カ所、約５万7,000平方メートルでございます。

　簿価につきましては、平成17年８月の時点で一定の考え方で計算したものでございますが、約161億円でございます。そのうち、取得金額は約73億円、利息等が約88億円でございます。

　また、時価につきましては、算定が非常に難しゅうございますが、仮に平成16年度の大阪市内の地価公示平均単価に保有面積を乗じて計算いたしますと、約218億円でございます。

　一方、現在、各局が行政目的に供される用地として所有いたしております事業予定地につきましては107カ所、約７万1,000平方メートルでございます。地価は取得時期により大幅な変動がございまして、事業予定地の簿価につきましては約612億円で、そのうち取得金額は約556億円、利息等が約56億円でございます。

◆辻義隆委員　今お答えをいただきました取得金額、未利用地の方ですが、73億円で、利息の方が88億円ということで、取得金額を上回っておる利息をお払いになって。また、事業用地についても、簿価の方が612億円ですが、そのうち取得金額は556億円、利息が56億円、もう既にお払いということでございます。時価計算しますと、未利用地の方が57億円プラス、事業用地の方がマイナス340億円ということで、今、欠損状態は283億円ということでございます。

　皆さんのお手元に、今、未利用地の事業用地の一覧表ということでございまして、坪単価等の表示をされております。実はこの間の財政総務委員会では、この坪単価に焦点を当てまして質問さしていただきました。その中で、坪単価2,000万円を超える用地が２カ所あるということでございまして、銀座並みの坪単価ということで指摘をさしていただきましたが、その詳細について、所在地や敷地面積、現在の簿価と時価、さらに簿価の内訳の取得価格と利息についてお伺いしたいと思います。

　まず、東淀川区の用地でございますが、所在は東中島２丁目、敷地面積は153.99平方メートルでございます。簿価につきましては約11億8,000万円で、うち取得価格は約６億9,000万円、利息が約４億9,000万円と聞いております。

　個別の土地の時価につきましては、接道条件や敷地規模、形状、さらには立地条件等によって大きく異なりますので、一律に算定することは困難でございます。仮に先ほどの地価公示平均単価を敷地面積に掛けますと、計算上は約5,900万円でございます。

　次に、浪速区の用地でございますが、所在は大国３丁目、敷地面積は104.19平方メートルでございます。簿価につきましては約７億2,000万円で、うち取得価格は約４億9,000万円、利息が約２億3,000万円と聞いております。また、同じく地価公示平均単価を敷地面積に掛けますと、約4,000万円になります。以上でございます。

　最初のこの駐車場の敷地が東淀川、このあきのある敷地が浪速区の敷地でございます。先ほどから、いわゆる算定基準として出ております地価公示平均単価ということで、これで算定すると、東淀川5,900万円、浪速区4,000万円、まあ取得価格から比べると随分差がございます。東淀川、簿価は11億8,000万円、取得のときには６億9,000万円でございました。浪速の方は簿価が約７億2,000万円、取得価格は４億9,000万円ということでございますので、もう随分目減りをしているわけですが、この5,900万円、4,000万円という地価公示平均単価、これがもとになっておりますが、坪単価にすると、これは幾らになりますか。

◆辻義隆委員　坪単価120万円を超える大阪市内の住宅地、思い浮かびますでしょうかね、皆さん。大概五、六十万あたりじゃないかなと。僕も国交省の取引状況を見ましたら、大体五、六十万で取引をされてる、ということは、この地価公示平均単価という指標は随分お高い指標、甘い指標になってはせんかなというふうに思います。

　例えば、今示しました東淀川区、浪速区、そら高く売ってほしいですよ、でも半分ぐらいが僕は適当な価格ではないかなと思います。そして、最初に御質問さしていただきました欠損283億円ということでございましたけれども、これも坪単価を120万円から60万円にしますと、どうなるか。未利用地は簿価が161億円で、実は計算し直すと109億円になります、売り値は。マイナス52億円。

　常識で考えると、120万円で計算するのは非常に、どういう頭をしていらっしゃるのかなと。指標がございませんので仕方がないというふうに思います。

　取引価格も、僕も調べましたけど、東淀川についても、浪速についても、近年は全く取引が、この地点はございませんので、算定基準がそこになったのかなというふうに思いますが、何と528億円の欠損が出てしまうということでございます。

　まず、東淀川区の用地についてでございますけれども、これは健康福祉局の事業用地となっております。どんな事業をするつもりだったのか、これまでどんな活用をしてきたのかを含めて、購入の経過をお伺いしたいと思います。また、どうして取得価格がこれほど高額になったのかお答えください。

　委員お尋ねの用地につきましては、社会福祉施設用地として、高齢者の増加に伴い、老人福祉センターの拡充整備を図ることを目的として取得したものでございます。

　本件用地につきましては、土地開発公社におきまして補償基準に基づき取得されたものと聞いております。その後、平成６年に本市において再取得し、現在に至っております。

　また、本件用地は重度障害者訪問入浴サービス事業における入浴サービス者の駐車基地として平成18年７月まで使用しておりましたが、他の場所で駐車基地が確保できましたため、現在は空き地となっております。以上でございます。

◆辻義隆委員　写真を見ていただいたらわかると思いますけど、これ、９台、車をとめる場所ですけれども、そこに、簿価で11億8,000万円、取得価格６億9,000万円です、車を置くだけで。どういう頭の構造でこういう計画をお立てになったのか、本当に甚だ疑問に思います。

　続いて、浪速の用地、こちらについてもお伺いします。これも健康福祉局の事業用地ということで御購入されておりますけども、その購入の経過と、また、この用地についても取得価格が高額になった理由をお答えいただきたいと思います。

　本件用地につきましても、土地開発公社において補償基準に基づき取得されたものと聞いております。その後、平成８年に本市において再取得し、現在に至っております。以上でございます。

◆辻義隆委員　いずれの用地につきましても、理由は、結局、土地開発公社において補償基準に基づき取得されたものということで、管轄している部局、わからんのですよ、なぜこのような購入に至ったのか。そうでしょうね。

　健福さんにしたって、市民局さんにしたって、計画を立てて、総事業費幾らと算定するときに、まさかこんな土地、莫大なお金がかかるようなところを使うというようなことはあり得ないわけでございまして、この浪速区の土地についても、やはり僕は、次のページに出てますけども、このアーチ型のところ。で、ちょっと広いなと思いましてね、僕も。随分広い。

　実は現地に行かせていただいて写真を撮ったんですけども、私が今指摘しているこの用地だけではなくて、ほかの用地も含めて一体利用されているんです、今、広場として。

　委員御指摘の健康福祉局の用地以外に、隣接しております、市民局、経済局、ゆとりとみどり振興局の用地を合わせた約540平方メートルを一体的に管理いたしております。

　現在は、浪速区長に使用承認を行った上で、地域の活性化に向けたまちづくりのためのイベント等を行う広場として暫定的に活用いただいております。以上でございます。

◆辻義隆委員　次のこの資料のページを見ていただくとわかります。買い取るときに、それぞれ事業用地として、市民局があり、健康福祉局があり、市民局がまたあって、ゆとりみどりがあって経済局。どんな建物ですかね。市民局は公共施設用地、間を挟んでまた公共施設用地、健福は社会福祉事業用地、ゆとりみどりは公園です、公園整備用地。そして経済局は産業振興施設用地、まちづくり広告タワーと書いてありますが、こんなもん、ありません。つくってません。

　で、ぱっと見ると、もうこんな広場ないなと思うぐらいきれいにインターロッキングのブロックが敷き詰められてるんです。これ、どれぐらい費用がかかったんですかね。

　工事請負契約決議書等の保存期限が既に経過していることもあり、経緯等も含め詳細は不明でございますが、建設工事費に関する刊行物等によりますと、歩行用のインターロッキングブロック舗装につきましては、おおむね１平方メートル当たり7,000円程度とのことでございますので、敷地面積540平方メートルに乗じて試算いたしますと、400万円程度は要しているものと想定されます。以上でございます。

◆辻義隆委員　この地図の一覧の下の方に合計を書いてます。これ全部の広場でどれぐらいかかったか、９億8,979万、まあ、この広場だけで10億円。プラスインターロッキングで400万使った。こういう土地の取得のあり方というのはどういうことなのかな。

　先ほども種々御指摘があったけれども、これを見過ごしたまんま、208カ所売りますねん、頑張って売り始めて、まだ２カ所しか売れてないということでございますので、それで本当にいいのか。至極疑問に思っております。

　東淀川は、最終、大阪市が取得する前に、ある会社が持っておりました。ある会社は、イトマンファイナンスというところに8,400万円の根抵当権を取られております。その後、そのイトマンファイナンスから平成元年に大阪府中小企業信用保証協会、ここがそのまま引き継いで、8,400万円の極度額で売ってる。その後、大阪市が平成元年の１月に６億9,000万円で買ってるんですよ。

　経済局の金融にちょっと問い合わせて、お金を借りるとき、例えば何割ぐらいの地価を想定して、何割ぐらいのお金を貸してくれると。例えば3,000万円の土地を持ってるとしたら、幾らお金を借りれる、８割ぐらいですなと。2,400万円ぐらいが適当じゃないですかということでございました。

　そうすれば、8,400万円の極度額が設定されてるとしたら、土地価格は大体１億円相当、きっちり計算すると１億500万円が適当です。それを６億9,000万円で買ってるんですよ。どんな計算でこれ出てくるんですかね。おかしいと思いませんか、皆さん。

　根抵当権が発生している物件を何倍もの金額で買ってる。浪速もそうです。浪速は個人の方がお持ちになって、大阪市信用保証協会が2,000万円、元本極度額を設けて根抵当権がありました。その後、信用保証サービスというところは600万円の抵当権も持っておりました。

　で、平成４年４月17日に大阪市の取得により、権利が移りまして、４億9,000万円で買ってるんですよ。信用保証協会のときには2,000万円ですよ。ということは、土地の値段は、これを８割とすると、2,500万円ですわ。それを４億9,000万円で買ってるんですよ。

　どういう事情でこうなったのか、ここではもうお聞きしませんけれども、また担当部局に聞いても、いわゆる土地開発公社がお買いになったわけで、先行取得会計で、それは別途また追及をしたいというふうに思いますが、このような不手際というか、行政のあり方、責任が問われていると私は思います。

◎關市長　ただいま具体的に２カ所の用地について御質問があったわけですが、現在、いわゆる未利用地等の一元化、やはりこれ、各局、ばらばらになってるというか、ちょっと結果的には信じられないような形になってるわけですけども、事業が実際に実施されずに長期間、未利用のまま放置されているに近い状態なんです。

　これ、何としてもやはりオール大阪市としてこれを一元化しなければならないというふうに考えて、今その作業を進めているところであります。その上で全体を見て、その資産の流動化を進めていかねばならないと考えています。

　先日、財総委員会でも一部御答弁しましたけども、全庁的な観点から、仮称ですけども、契約管財局というので、来年度にはこの局を新設する予定でありますので、そこで一元的に管理をして精査もして流動化を図っていきたいと思っています。

　それについては、第三者委員会、助言もいただきながら、最終的には今日的な視点で、売却すべきもの、あるいは転活用、そういうものの仕分けも最終的な判断は私自身が行って、これを各局に指示しまして、そして財産の有効活用を、大変厳しい作業でありますが、何としてもこれを透明性を持った、市民が納得いく形でやっていきたいというふうに考えております。

◆辻義隆委員　市長、御決意も伺ったんですけども、かなり利息もかさんできてますし、各局、ゆとみどから健福から市民局から経済局から、８局に、これ、またがっとるわけでございまして、この不良債権化したものの処理、早くしなければいけない。

　ただ、先ほど言いましたように、到底、これ、簿価を補うことは無理やと思いますねん。こんな価格では売却できませんので、今後、事業用地についても、事業は初めからなかったわけですから、未利用地として処分する場合、多額の時価簿価差が出てくる。これを補てんするために、僕がちょっと心配してんのは、新たな資金が必要になってくるんかどうか、それを各局がまた補わなあかんような状況になるんかどうか、この点について、ちょっとお伺いをしたいと思います。

◎長沢財政局財務部財務課長　土地を売却するに当たりまして、時価簿価差を埋めるための新たな資金が必要かというお尋ねでございますけれども、例えば土地開発公社の土地のように、外部の資金によって取得しているものにつきましては、その売却に当たりまして新たな資金が必要となるところでございますが、お尋ねの２カ所の用地など、既に土地開発公社から本市の方に取得済みの土地につきましては、公債費といった形などで簿価ベースで費用負担をしてきておりますので、売却に当たり、新たな資金は必要とはならないということでございます。よろしくお願いいたします。

◆辻義隆委員　一方で安心しながら、一方でちょっと不安がありますけれども、土地開発公社の土地のようにということがございまして、外部資金を借りてるということですから。

　一覧表を見さしていただいたら、10カ所ほど、まだ公社が持ってんのがあるんですよ。今指摘したこの中にも、経済局、これ、まだ公社の所有です。ということは、まだちょっと追加資金が要るいうことです。今ここで細かいことは言いませんで、だけども、まだ要るんですよ、この浪速の大国３丁目。その上で、考えて、売却をしていかなければいけないということでございます。

　今、ひとつ安心したのは、追加の資金が要らない部分、この10カ所を除いての部分については、追加資金、要らないということでございます。198カ所ありますけれども、速やかに、これ処分していこうという御決意のもとでやっていただいたらいいなというふうに思います。

　市長ね、今、たった２カ所、これ取り上げさしていただいたけれども、いろいろ、それぞれの土地に故事来歴があると思います。今までは今までやと、しようがないと、買うてしもたもんはと。しようがないですわな。戻しようがない。買った人からお金を取り戻すわけにいかんのですから。だけれども、取得の段階で、不明朗である、不可解である、何でこうなったんやろうという教訓は大事にせんとあかんと思うんですよ。

　市長、言われたように、第三者機関の意見をいただくということでございますけれども、しっかりとその部分の故事来歴についても大きな反省点に立って調査をしていただきたい。だれかの責任にするんじゃなくって、行政の長として、大阪市の行政がそういった無理むだの行政をやってきたんだと。そしてそれを、皆さんそうでしょう、わかってた、何でこんなもん、せなあかんねんと、御存じやったと思います。何でこんな買い方になんねんと。市民の大事な税金を本当に投入していいものかどうか、その判断を結局は大きな流れの中でせずに、流れに身を任せてしまったのではないかなと。それは個々人の責任では僕はないと思います。大阪市総体が30年以上にわたって、そのような歴史をつくってきたからだというふうに思っております。

　ですから、市民に対してしっかりと、この時価簿価差の現況、また取得に至る経緯についても明らかにしていただいて、市長も重く受けとめていただいて、反省すべき点についてはしっかりと反省をしていただくことがやっぱり大事やと思います。

　最後になりますけれども、今、市長は、私がやると力強くおっしゃっていただきました。新しく契約管財局というのができます。この質問するに当たり、随分理事者の方々ともお話をしました。本当に意欲あふれて、我々がやるというお答えをちょうだいしました。

　各局それぞれ持っておりますけれども、情報を共有しながら、だれかれにやらせるのではなくって、まず、この契約管財局に携わった人が先頭に立ってやるということでございます。

　この未利用地の売却、また有効活用、積極的に推し進めるというふうにおっしゃられておりますが、もう一度、市長の力強い決意をお伺いしたいなというふうに思います。

◎關市長　本当に貴重な市民の財産、これは当初、計画があったにしろ、それが実現されずに、こういう格好で、200カ所を超える未利用地があると。この点については、私も現実を直視したときに、組織の責任者として非常に深く反省もし、やはりこれはきちっと透明性を持った整理の仕方をしなければ市民の納得が得られないと思っておりますので、そのつもりでこれからもやっていきたいというふうに思っております。